文 | 梁云风

手房市场现在情况很令人担忧。我此前一直在说我的一套老破小，挂了三年还没有出手。这是南昌，情况在整个江西应该还算是比较坚挺的，但对于一些地市来说，可能就比较难受了，比如景德镇。

5月4日最新消息，为支持刚性和改善型住房需求，促进中心城区二手住房交易，景德镇市人民政府办公室近日印发关于促进中心城区二手住房交易的若干措施的通知。

(资料图片仅供参考)

概括起来，政策就是三个方面，首先是契税及购房补贴，2023年5月1日至2023年12月31日期间，个人购买中心城区范围内二手住房，契税实行先征收后给予所缴契税50%补贴。同时给予买受方100元/平方米的购房补贴。

其次是在降低个人住房消费负担方面，购买二手住房申请商业贷款的，首套房首付最低比例按20%执行，二套房首付最低按30%执行。并给予首套房商贷利率下调20个基点的利率优惠。

再次是公积金方面优惠，购买二手住房申请公积金贷款的，单职工贷款最高限额由35万元/户提高至40万元/户；双职工贷款最高限额由50万元/户提高至60万元/户。

景德镇的支撑力度，对政府来说其实是已经很大了，毕竟今天的地方政府财政并不宽裕。

两会期间，住建部长还表示对今年房地产市场“很有信心”，结果两会一过，也就3月楼市还算好，下旬很多地方就已经增长乏力了。今年的楼市，从全国范围来看都比较困难，虽然小阳春让一些城市有了复苏的迹象，但从土拍市场来看依然还只是国企在托底，民企如果不入场，楼市就没有真正进入上行区。

新房不好，二手房市场更是让人心忧不已。最近的消息，关于楼市几乎都是二手房挂牌率上升的负面，这说明什么？大家都不看好，都对未来楼市走向很担心。

特别是最近的消息又传房地产税有可能要开征，来源之一是全国完成了不动产登记的联网，虽然我在很早之前就说，短期内房地产税不会开征，但抵不住“灰犀牛效应”，大家对一定会撞过来的灰犀牛从心底是恐惧的，特别是那些手上拿着很多套房的人。

二手房的流动率是评价楼市的温度计。没有二手房的交易，楼市的投资就基本上失去了意义，不管你承不承认，房子都已经是投资品了，特别是在大城市。二手房如果失去了流动性，对一地的楼市来说，基本上是毁灭性的打击。

从景德镇来看，我虽然没有看到官方公布的二手房成交数据，但问了一些景德镇的房地产从业者，得到的答复基本上是，早几年景德镇楼市就在江西属于市场“洼地”——房子严重过剩，销量逐年走低，在2016、2017年左右经过暴涨之后，透支了房价。疫情之后，这个情况更加严重。

景德镇在江西，属于比较拉胯的城市，经济的总量和发展速度都是垫底的，2022年末全市常住人口162.19，比2021年增加1280人，人口总量与南昌县的人口差不多，但人口的增量却基本上忽略不计，根本撑不起长期的房价增长，长期来看，这样的城市房价是要向下的，所以二手房的流动性会越来越差。

不仅是景德镇，总体来看这样的现象会在全国范围内蔓延，楼市的分化将是未来的长期趋势，中心城市的房价会坚挺，低线城市越来越边缘化，二手房长期来看会是一个不断贬值的资产。

当然，如果你拿着房子，没有贷款，这些房子给你带来的被动收入（房租）能抵得过房子贬值的速度，拿着也没事，“一房传三代”也不错。

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